Скачать:  1365425571_diplom-1.zip [761,81 Kb] (cкачиваний: 4)

Реферат

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

Место дипломирования: Тюменская государственная сельскохозяйственная академия, агротехнологический институт, кафедра земельного кадастра, специальность 120302 - «Земельный кадастр», руководитель

2012 г., 123 страницы 15 табл., 20 прил., 45 источников.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ, УДЕЛЬНЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ, КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

В выпускной квалификационной работе рассмотрены научно-методические основы государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, общие сведения об объекте исследования (Тюменская область), государственная кадастровая оценка земель Тюменской области, анализ результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Тюменской области.

Выпускная квалификационная работа содержит раздел по экологической безопасности и безопасности жизнедеятельности.

Введение

Государственная кадастровая оценка земель веек категорий на территории Российской Федерации в различные исторические периоды ведения государственного земельного кадастра преследовало разные цели: вопросы о собственности на землю и другие природные ресурсы, использование которых во всех видах хозяйственной деятельности обеспечивал о получение дополнительного дохода. В настоящее время проводится в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю.

Объектом исследования  являются земли садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

Предмет исследования - технология проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании технологии  проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

 В выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:

- изучить правовую и методическую основу проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений;

- выявить факторы, влияющие на кадастровую оценку земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области и определить удельный показатель кадастровой стоимости;

- проанализировать рынок садоводческих обществ и результаты кадастровой стоимости садоводческих и огороднических объединений;

- провести сравнительный анализ результатов кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений в Тюменском и Нижнетавдинском районах.

Данная тема выпускной квалификационной работы актуальна в условиях реформирования земельными отношениями. Актуальность ее заключается в том, что по Тюменской области происходит исчисление земельного налога на основе ранее установленных налоговых ставок, для целей налогообложения, установление размеров арендной платы за пользование земельным участком.

Аналитический обзор литературы

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель как комплекса мер по установлению качественных и количественных характеристик земельных участков в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и порядком, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой - либо определенной формы общества [1].

Методической базой кадастровой оценки земли, в первую очередь, являются основные принципы земельного законодательства, которые изложены в Земельном кодексе Российской Федерации в следующем порядке:

- учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;

- приоритет охраны земли как важного компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

- приоритет охраны жизни и здоровья человека;

- участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;

- платность использования земли;

- деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Приведенные принципы земельного законодательства обязывают землевладельцев, землепользователей и арендаторов рационально использовать земельные ресурсы, предупреждать экологическую деградацию земли, потерю ее плодородия, внедрять экологически чистые производства продуктов сельского хозяйства, соблюдать естественные и правовые законы землепользования. Этого, в первую очередь, требуют закономерности взаимодействия общества и окружающей природной средой. Всегда важно учитывать, особенно при кадастровой оценке земли, что земля является не только средством производства, но и приемником отходов производства и их размещения [2].

Кадастровая информация входит в механизм экономического регулирования и стимулирования рационального использования земель, включая налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель.

Кадастровая информация позволяет полнее реализовать принципиальное положение о содержании земельного налога, который складывается из двух частей: ежегодной платы за предоставление земель, устанавливаемой независимо от целевого назначения и качества земель, и дифференцированной части налога, устанавливаемой в зависимости от качества и местоположения земельных участков.

Данные Государственного земельного кадастра определяют цену земли, уровни земельного налога и арендной платы.

Цена земли, налоговые ставки земельного налога, размеры арендной платы имеют рентную основу, зависят от плодородия, местоположения и других объективных данных.

Государственный земельный кадастр как инструмент земельных отношений и организации земельного хозяйства содержит систему необходимых положений, сведений, документов и механизмов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель и земельным угодьям, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель.

Данные Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании и прогнозировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель[3].

Государственная кадастровая оценка земель основывается на таких объективных рыночных показателях, как стоимость сделок с земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, доходность объектов недвижимого имущества или затраты на их восстановление.

Оценка земель в стране регламентирована: законами РФ по регулированию земельных отношений и информационному обеспечению их регулирования; постановлениями Правительства РФ; нормативными актами федеральных министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного регулирования земельных отношений, методического и организационного обеспечения оценки земель; нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Реализация этих методических положений позволила при расчетах кадастровой стоимости земель использовать общепринятые в международной практике подходы к оценке недвижимости. Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 внесены изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные ранее Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В новой редакции определены сроки проведения государственной кадастровой оценки земель в России - не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. При осуществлении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, их кадастровая стоимость определяется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель [4].

Оценка земли — составная часть государственного земельного кадастра, которая является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны [5].

Оценка земли обеспечивает решение одной из важных проблем - учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране.

Для успешной оценки земель важно правильно установить ее объект.

В широком понятии в качестве объекта оценки земля выступает как территориальный базис, средство хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью, качеством и ценой при ее использовании.

В более узком понятии земля как объект оценки выступает в виде отдельных участков в разных категориях земельного фонда с учетом выполняемых функций.

Государственная кадастровая оценка земель - определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

При такой массовой оценке земельных ресурсов используют данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном порядке [6].

Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельных участков используют при определении платы за землю (земельный налог, налогообложение, арендная плата) и осуществлении государственного регулирования оборота земли.

Порядок определения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю регулируются федеральными законами и иными нормативными документами.

Задачами оценки земель являются:

- формирование организационной структуры и проведение организационных мероприятий по оценке земель;

- выбор способа и метода оценки земель;

- разработка методики и технологий, обеспечивающих объективность показателей оценки и возможность повсеместного их применения;

- определение показателей оценки земельных участков юридических и физических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;

- расчет стоимости земельных участков;

- определение направлений использования материалов оценки земель в отраслях хозяйственного комплекса страны.

Принципы оценки угодий лежат в основе профессиональной оценки собственности, является руководящими составлениями оценки об оценке. В этих принципах выражена сущность концепций рыночной стоимости; сформулированы основные принципы оценки; рассмотрены подходы и систематизированные методы оценки; приводятся теоретические положения; уделено внимание расчету стоимости недвижимости с ипотечным кредитованием и оценке местоположения; рассмотрены вопросы нормативной цены земли [7].

Основное внимание обращено на экономические, экологические и правовые положения оценки земли, факторы определения качества, местоположения, ренты и кадастровой цены земли, создание земельно- кадастровой информационной базы [8].

Рынки недвижимости являются не совсем совершенными: предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные продавцы могут быть неправильно информированы, производители — малоэффективны. Поэтому, могут давать различные суммы стоимости.

Информацию о рыночных ценах и арендной плате за земельные участки, а также о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости собирают информацию начиная с января 1999 г. Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений [9].

По оценке недвижимости должны приниматься такие методы и принципы оценки, которые учитывают тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие исходной информации [10].

Методологическую базу для проведения как массовой, так и индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в следующие 4 группы:

- принципы пользователя недвижимого имущества, вытекающие из его предоставления - полезность, замещение, ожидание;

- принципы, связанные с рыночной средой - соответствие, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, изменение;

- принципы, связанные с объектом недвижимости - остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача сбалансированность (пропорциональность), экономический размер, экономическое разделение;

-принцип наиболее эффективного использования. В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования [11].

Для формирования в России системы оценки недвижимости требуется создание научно - методической и нормативной базы [12].

Методика государственной кадастровой оценки земель учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов РФ в рамках реализации земель садоводческих и огороднических объединений (постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли») [13].

Подробно разъясняются нормы Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с учетом новых социально - экономических и юридических условий коллективной и индивидуальной деятельности граждан, организации и управления их объединений. Освещаются вопросы, касающиеся не только создания садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, прав и обязанностей их участников, но и приватизации индивидуальных земельных участков, их обременений, ограничений использования, рыночного оборота. Впервые приводятся детальные пояснения к зонированию территории указанных некоммерческих объединений с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования садовых, огородных, дачных земельных участков в рамках некоммерческого объединения и индивидуально [14].

Расчет кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости [15].

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 г. № 07/9340-ЮД.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков [16].

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определяют в таком порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризацию объединений проводят в пределах территории субъекта РФ отдельно для садоводческих и огороднических объединений и дачных объединений [17].

При помощи метода сравнения продаж кадастровую стоимость эталонных земельных участков определяют как рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков [18].

 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на его площадь.

При наличии рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их рыночной стоимости [19].

В процессе выполнения работ по Государственной кадастровой оценке земель разных категорий земель накапливается огромный объем информации, включающей непосредственно результаты оценки и исходные данные. При этом в разных сферах исходные данные могут быть использованы самостоятельно либо в комбинации с результатами ГКОЗ на основе соответствующего специализированного программного обеспечения кадастровой оценки земель разных категорий.

Основная задача при создании базы данных - обобщение исходных данных и результатов государственной кадастровой оценки земель, структурирование этой информации, разработка способов ее хранения, визуализации и передачи в другие информационные системы.

База данных государственной кадастровой оценки земель имеет иерархическую распределенную структуру, содержащую 4 взаимосвязанных уровня - БД уровня федерации, БД уровня федерального округа, БД уровня субъекта федерации, БД уровня муниципального образования. При этом каждый из уровней иерархии БД содержит обобщенную информацию о кадастровой стоимости соответствующих объектов оценки по категориям земель, а также информацию об основных факторах, оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости. Сюда входят как пространственные данные, так и атрибутивная информация.

Одно из достоинств использования кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения и арендных платежей за землю - отсутствие влияния на нее сезонных колебаний спроса, а также других временных факторов. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования стабильного бюджета [20].

Данные оценки земель целесообразно использовать в следующих основных направлениях: для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; для установления объективных ставок налогообложения недвижимости, арендной платы, выкупа прав аренды и других экономических регуляторов для обеспечения доходных статей бюджетов любого уровня; для формирования кадастра объектов недвижимости; информирования органов федеральной, региональной, муниципальной власти, предприятий, организаций, владельцев недвижимости и частных лиц о стоимости земельных участков для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с ней [21].

Порядок установления платы за землю регулируют также Инструкцией Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000 г. [22]. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного состава, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий [23].

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта РФ и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель [24].

Таким образом, государственная кадастровая оценка земель специального назначения представляет собой сложный процесс, состоящий из нескольких этапов; проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Получив данные о стоимости земли (того или иного земельного участка), физическое или юридическое лицо, в конечном счете, имеет возможность приобрести земельный участок в собственность.

1 Объект исследования и его характеристика

1.1 Историческая справка Тюменской области

Заселение территории современной Тюменской области русскими началось в XVI в. Сердцем этого региона стал город Тюмень - старейший русский город в Сибири, основанный в. на судоходной р. Туре в ее нижнем течении, близ границы леса и лесостепи. В XVIII в. через Тюмень прошла трасса Сибирского гужевого тракта.

Появление в 40-х годах XIX в. пароходства в бассейне Оби и проведение железной дороги от Екатеринбурга железной дороги в 80-ых годах ХIХ в. сильно увеличило значение региона в качестве торгово-транспортного и перевалочного пункта.

В Тюменской области в XVIII— XIX вв. развивались промышленные производства, вначале преимущественно выделка кожи, а позднее еще ряд отраслей (мукомолье, канатно-веревочное производство, ремонт и постройка паровых судов и др).

Тюменская область образованна в 1944 году с центром в г. Тюмени. Наиболее крупными населенными пунктами являются города Заводоуковск, Ишим, Тобольск, Ялуторовск, поселки и села Абатское, Армизонское, Аромашево, Бердюжье, Богандинский, Большое Сорокино, Боровский, Вагай, Викулово, Винзили, Голышманово, Иртышский, Исетское, Казанское, Лебедевка, Мендеелево, Нижняя Тавда, Омутинское, Сладково, Сумкино, Уват, Упорово, Юргинское, Ярково (рисунок 1.1)

Рисунок 1.1 - Географическое положение Тюменской области

В послевоенное время дальнейшее развитие получают и другие отрасли промышленности машиностроение, производство стройматериалов, легкая индустрия и др.

Развитию современной Тюменской области благоприятствует сравнительная близость ее к промышленным центрам Среднего Урала. Благоприятны наличие значительных источников водоснабжения, размещение вблизи города крупных торфяных массивов и, что особенно существенно, хорошие перспективы обеспечения Тюменской области дешевым нефтегазовым топливом.

Тюменский кадастровый округ состоит из 26 кадастровых районов (рисунок 1.2). Кадастровый район включает в себя территорию административно-территориальной единицы Тюменской области.

Тюменский кадастровый округ состоит из 5310 кадастровых кварталов без учета всех условных кадастровых кварталов. Из них 2994 кадастровых квартала – в населенных пунктах и 2316 кадастровых кварталов – на межселенной территории

Рисунок 1.2 - Кадастровое деление территории Тюменского кадастрового округа

1.2 Климатические условия Тюменской области

Тюменская область имеет экстремальные природно-климатические условия на большей части территории - 90 % её отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним. На севере зима продолжительная (8-10 месяцев).

Средняя температура января минус 29 градусов, июля плюс 18 градусов. В центральной части области температура января минус 23 градусов, июля плюс 16 градусов, плюс18 градусов. В южной минус 19 градусов, минус 17 градусов в январе, плюс 19 градусов в июле. Осадков выпадает от 200 до 600 мм в год. На севере широко распространены многолетнемёрзлые породы. Вегетационный период 50-162 дня.

Климат обуславливается тем, что с севера далеко вглубь области беспрепятственно проникает холодный ветер из Арктики, с юга - горячий, сухой ветер из Казахстана, а удаленность от Атлантики и уральские
хребты затрудняют доступ сюда с запада теплых и влажных воздушных масс.

1.3 Социально-экономическое развитие Тюменской области

В 2011 году общая ситуация в реальном секторе экономики и социальной сфере Тюменской области характеризовалась позитивными процессами. Существенно возросли объемы промышленного производства, собран рекордный урожай зерна, продолжалось повышение потребительского спроса и снижение уровня безработицы в регионе. Продолжена реализация ряда крупных инвестиционных проектов, сохранены высокие объемы ввода жилья.

Обеспечена устойчивая работа объектов коммунального хозяйства и учреждений социальной сферы. В полном объеме осуществлялось финансирование расходов, связанных с выплатой заработной платы, социальным и лекарственным обеспечением населения.

Индекс промышленного производства по итогам 2011 года составил 116,3 % (в среднем по РФ - 104,7 %). Значительно увеличились объемы добычи нефти, дальнейшее развитие получила нефтепереработка, устойчиво функционировало большинство предприятий машиностроительного комплекса, стройиндустрии и пищевой промышленности.

Правительство области придает большое значение устойчивому развитию агропромышленного комплекса, формированию продовольственного рынка, ориентированного на собственные ресурсы.

В 2011 году достигнут прирост объемов производства продукции сельского хозяйства на 13,8 %, в том числе продукции растениеводства - на 29,2 %, животноводства - на 0,8 %.

Валовой сбор зерна (в весе после доработки) составил 1919,5 тыс. тонн при урожайности зерновых культур 26,8 ц/га. Это самый высокий результат с момента образования Тюменской области. По сравнению с 2010 годом валовой сбор зерна увеличился на 687,5 тыс. тонн (на 55,8%).

Производство картофеля возросло на 18 %, овощей - на 20,1 %. Урожайность овощей открытого грунта составила 374 ц./га, картофеля - 215 ц./га.

Сохранены положительные тенденции в животноводстве. За 2011 год хозяйствами всех категорий произведено 145 тыс. тонн мяса (102 % к уровню 2010 года), молока - 572,8 тыс. тонн (100,3 %), яиц - 1358 млн. штук (101,7 %).

На высоком уровне поддерживается продуктивность скота и птицы. Средний надой молока на одну корову в сельскохозяйственных организациях по сравнению с 2010 годом увеличился на 1, 9 % (до 5128 кг), яйценоскость кур-несушек составила 334 яйца (100,6 %).

В 2011 году организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 70,1 млрд. рублей, что на 2,2 % выше уровня 2010 года.

Организациями всех форм собственности введено 1221,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (109,9 % к 2010 году), в том числе 38,1 % общего объема построено индивидуальными застройщиками (116,1 % к предыдущему году). Развитию индивидуального жилищного строительства способствует выделение во всех муниципальных образованиях области земельных участков, обеспечение инженерными коммуникациями которых ведется за счет средств областного бюджета.

Денежные доходы населения в расчете на одного жителя области, по предварительным данным, за 2011 год составили 20,9 тыс. рублей (110,2 % к уровню 2010 года). Среднедушевые денежные доходы населения превысили величину прожиточного минимума, установленную на территории юга Тюменской области, в 3, 3 раза. Реальные располагаемые денежные доходы населения к уровню 2010 года выросли на 1, 9 %.

Потребительские расходы на душу населения за 2011 год составили 17 тыс. рублей, что на 13 % выше, чем в предыдущем году.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-ноябрь 2011 года сложилась в сумме 24,2 тыс. рублей и на 10,7 % превысила уровень аналогичного периода предыдущего года. Реальная заработная плата составила 101,5 %.

Просроченная задолженность по заработной плате по состоянию на 1 января 2012 года по кругу наблюдаемых органами статистики видов экономической деятельности отсутствует.

Продолжился рост численности населения региона. По предварительным данным, численность населения за январь-ноябрь увеличилась на 1, 4 % и на 1 декабря 2011 года составила 1360,3 тыс. человек.

Естественный прирост за январь-ноябрь 2011 года на 22,4 % превысил уровень аналогичного периода 2010 года и составил 4717 человек (3,8 промилле на 1000 населения). Миграционный прирост населения - 12335 человек (на 173,1 %)

2 Правовая и методическая основа проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих,  огороднических и дачных объединений

2.1 Законодательная и нормативно-правовая база кадастровой оценки земель садоводческих,  огороднических и дачных объединений

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, проводиться государственная кадастровая оценка всех категорий земель.

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводится во исполнение постановления Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (Приложение А) и Распоряжения Губернатора области от 11 октября 1999 года № 989-р «О государственной кадастровой оценке земель» в соответствии с Правилами проведения кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (Приложение Б). Для регламентации порядка проведения и состава участников работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области постановлением администрации Тюменской области от 25 мая 2001 года № 206 «О правилах проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Тюменской области» при администрации области образована комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель и утверждено Положение о комиссии, в котором определены основные задачи и полномочия комиссии, порядок ее работы.

В Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 3 указано, что: «Правовое регулирование ведения гражданами садоводства и огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, гражданским, земельным, градостроительным, административным, уголовным и иным законодательством РФ, настоящим федеральным законом, иными нормативными правовыми актами РФ, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления».

2.2 Основные принципы и методы кадастровой оценки земель поселений (населенных пунктов)

Охарактеризуем принципы с позиций стоимостной оценки земельных участков.

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности - способность объекта недвижимости удовлетворять потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

Этот принцип используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий. При этом основная задача поселения заключается в недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Его используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном (покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки); доходном (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит прибыль); сравнительном (если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая).

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, то есть полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности.

Принцип вклада основан на сумме, на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход) хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого - то дополнительного фактора производства.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи отражает изменение производственной функции, когда по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, - количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями в данной местности.

Принцип экономического разделения - имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и поселения.

Принцип конкуренции если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.

Принцип зависимости - стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности. Местоположение объекта недвижимости зависит от конкретного вида использования его и принятого в районе типа землепользования, близости объекта к экономической среде.

Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости образуется, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств, услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

При указанном принципе необходимо учитывать следующие условия: потребности и ожидания рынка недвижимости с течением времени могут изменяться; внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или ухудшиться в результате реализации различных проектов.

Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально - экономических условий и ближайшего окружения.

Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающего наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры).

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты, под которой понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка - оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы.

Метод предполагаемого использования - оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

2.3 Методические подходы к кадастровой оценке

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 № 07/9340-ЮД.

В реализации утвержденной Методики разработаны Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельные участки как объекты недвижимости по условиям их оценки условно можно разделить на две основные группы.

Первая группа объектов - застроенные участки, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеется информация по ценам спроса и предложений, совершенных сделок и собственная статистика по ним. К этой группе относятся земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения. К ним так же относятся незастроенные земельные участки, предназначенные для строительства вышеперечисленных объектов.

Вторая группа объектов - незастроенные участки, по которым рынок только формируется, включает сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По первой группе объектов предоставляется возможность определить их рыночную стоимость, по второй - возможно определить близкий по экономической природе к рыночной стоимости, но отличной от нее, показатель стоимости - наиболее вероятную цену продажи.

На момент оценки, рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 10 %.

Таким образом, на основании полученной информации и изучения современного состояния рынка купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения Тюменской области, получается, что для расчетов рыночной стоимости оцениваемой пашни, будет использован только один доходный метод (метод капитализации земельной ренты). Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки садоводческих и огороднических объединений (принимаются во внимание как застроенные, так и не застроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и алгоритм проведения оценки, проверку достоверности и достаточности полученных результатов.

Государственная кадастровая оценка земель является завершающей частью Государственного земельного кадастра, поэтому показатели кадастровой стоимости земельных участков подлежат учету в Государственном земельном кадастре.

Термины и определения государственной кадастровой оценки земель которые будут использоваться в проекте:

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а так же для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых, или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения жилого некапитального строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а так же с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Объект государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - территория садоводческого, огороднического и дачного объединения в целом.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗ.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, полнее описывающие объект, а значит, оказывающие наибольшее влияние на потребительскую ценность объекта.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗ по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы.

3 Проведение Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений

3.1 Правила проведения Государственной кадастровой оценке земель

Определены правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316:

1. Настоящие правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

4.Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной оценки земель вносятся в государственный земельный реестр.
10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.
13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

3.2 Методологический подход к проведению Государственной оценке земель садоводческих и огороднических объединений

Рассмотрим методологический подход к проведению государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее Методика) разрабатывается в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» («Собрание законодательства Российской Федерации», 30.08.1999, № 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 («Собрание законодательства Российской Федерации», 17.04.2000, № 16, ст. 1709).

Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация объединений,

- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения,

- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация объединений проводится в пределах территории субъекта Российской Федерации отдельно для:

- садоводческих и огороднических объединений;

- дачных объединений.

Кластеризация объединений предполагает следующую последовательность действий:

Составляется перечень всех объединений субъекта Российской Федерации с их разделением на:

- садоводческие и огороднические объединения;

- дачные объединения.

Определяется типовой перечень факторов кластеризации для каждой из групп объединений в целом по Российской Федерации.

Определяются перечень  факторов кластеризации для каждой из групп объединений в пределах территории субъекта Российской Федерации.

Определяются для каждого объединения земельного участка, обладающего в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения (далее эталонный земельный участок). Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

Объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации.

Далее осуществляется сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации.

При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации о рыночных ценах на единые объекты недвижимости. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, и (или) арендная плата, и (или) рыночная цена на единые объекты недвижимости, превышает количество факторов кластеризации.

Затем проводится расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом выделения или распределения.

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, осуществляется методом остатка в соответствии.

Далее идет проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация в одном и более кластере осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Так же определяются удельные показатели кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:

Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений (далее УПКСЗ) устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, предполагает следующую последовательность действий:

- определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения;

- расчет УПКСЗ объединения.

Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторов кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж.

Расчет УПКСЗ объединения осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.

Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую последовательность действий для дачных объединений.

Определение УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующей последовательности:

- определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

- расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Определение УПКСЗ для дачных объединений осуществляется в следующей последовательности:

- определение минимальных значений УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

- определение средних значений УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;

- расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях;

- расчет УПКСЗ дачного объединения путем умножения среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к данному объединению на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений рассчитывается путем умножения площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.